전세사기 재발 방지 대책, 벼랑 끝에 내몰린 임대사업자들
최근 정부가 전세사기 재발을 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 보증 요건을 강화하면서 다가구·다세대 등 비아파트 임대사업자들이 어려움을 겪고 있습니다. 청년·신혼부부 등 서민층의 주거를 떠받치는 공급 기반이 위축될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 전세사기 근절은 중요하지만, 그 과정에서 선량한 임대사업자들이 어려움을 겪고 서민 주거 안정을 해치는 결과로 이어져서는 안 됩니다.
강화된 보증 요건, 무엇이 문제인가?
현재 전세보증은 보증금이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있습니다. HUG와 HF 규정상 빌라 주택가격은 통상 공시가격의 140%로 인정되어, 사실상 보증금이 공시가격의 126%까지 가능했습니다. 하지만 정부는 가입 조건 기준선을 공시가격의 98%까지 낮추는 방안을 검토 중입니다. 이는 기존 계약 상당수가 이 기준을 충족하지 못해 신규 계약뿐 아니라 기존 임차인 보증금 반환 과정에도 영향을 줄 수 있습니다. 임대차 시장에서는 126%로 낮춘 충격도 이미 크다는 입장입니다.
강화된 보증 요건은 신규 계약뿐만 아니라 기존 임차인의 보증금 반환에도 영향을 미칠 수 있어 우려가 커지고 있습니다.
비아파트 임대시장의 현실
국내 전체 주택의 절반 가까이는 다가구·다세대·연립·단독, 오피스텔 같은 비아파트가 차지합니다. 아파트는 대규모 단지와 높은 유동성으로 거래가 활발한 반면, 비아파트는 개별 관리가 불편하고 환금성이 낮습니다. 전세·월세 수익을 기반으로 한 장기 운영이 일반적입니다. 서울 광진구에서 원룸 임대사업을 하는 김모씨(45)는 "아파트는 시세차익을 노리지만 비아파트는 사실상 임대 수익 외에는 방법이 없다"며 "투기라는 말은 현실을 모르는 얘기"라고 말합니다.
비아파트는 임대 수익 외에는 수익을 얻기 힘든 구조이므로, 규제 강화가 더욱 큰 타격을 줄 수 있습니다.
악순환의 고리, 임대사업자의 어려움 가중
전세사기 사건이 사회적 파장을 일으키면서 정부는 HUG·HUF의 보증 심사를 대폭 강화했습니다. 전세보증 가입 거절 사례가 늘어나고 대출 심사도 까다로워지면서 정상적으로 임대사업을 운영하던 사업자들까지 타격을 입고 있습니다.
현장에서는 보증 가입이 거절돼 신규 세입자와 계약을 맺지 못하는 사례가 점차 늘고 있습니다. 이 때문에 임차인의 불안감은 커지고, 임대인은 빈집을 떠안는 악순환이 생기고 있습니다. 심지어 임대인을 사지로 내모는 정책이라는 비판까지 나오고 있습니다.
제도적 보완 미흡, 공급 위축 우려
정부는 다가구·다세대의 보증 요건을 강화했지만, 아파트와 달리 제도적 보완은 부족합니다. 한 지방 중소도시 임대사업자는 "보증기관 심사 강화로 세입자 모집이 어려워 사실상 사업을 접을지 고민하는 상황"이라며 "결국 공급이 줄면 서민 주거난만 더 심해질 것"이라고 우려합니다.
정부는 불가피한 조치라는 입장입니다. 전세사기로 인한 서민 피해가 워낙 컸기 때문에 위험 물건을 걸러내기 위해 보증 요건을 강화했다는 것입니다. HUG 역시 보증 심사 강화는 전세보증 사고율을 낮추기 위한 조치라고 설명합니다.
선의의 임대사업자 보호, 투기 방지 대책 필요
하지만 시장에선 선의의 임대사업자를 보호하는 장치가 부족하다는 목소리가 끊이지 않습니다. 투기성 거래와 정상적 임대 투자를 구분하는 세밀한 정책이 필요하다는 지적입니다.
건설업계 관계자는 "비아파트 임대인은 청년·신혼부부·1인 가구 등 실수요층 주거를 지탱하는 중요한 축"이라며 "일부 전세사기 사건을 전체 임대사업자에게 일반화하는 것은 정책 신뢰를 해칠 수 있다"고 말합니다.
장기적인 관점에서 비아파트 임대 공급 축소 우려
이 같은 규제가 장기적으로는 비아파트 임대 공급 축소로 이어질 수 있습니다. 임대사업자의 시장 이탈이 가속화되면 도심 소형 주택 공급이 줄고, 청년·신혼부부가 의존하는 전세·월세 시장의 불안이 커질 수 있기 때문입니다.
부동산 업계 관계자는 "아파트 중심 공급만으로는 다양한 계층의 주거 수요를 감당하기 어렵다"며 "비아파트 임대시장이 위축되면 서민 주거난은 오히려 심화될 가능성이 있다"고 경고합니다.
전세사기 방지 대책의 균형점 찾기
전세사기 근절은 중요한 목표이지만, 그 과정에서 선량한 임대사업자들의 어려움을 가중시키고, 결과적으로 서민 주거 안정을 해치는 결과를 초래해서는 안 됩니다. 정부는 투기 방지라는 본래의 목적을 달성하면서도 임대사업자들이 안정적으로 사업을 운영할 수 있도록, 시장 상황을 고려한 현실적인 대안 마련에 적극적으로 나서야 할 것입니다.
정책 제안
정부는 다음과 같은 정책들을 고려하여, 임대사업자와 임차인 모두가 상생할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
- 공시가격 현실화: 비아파트의 공시가격이 시세와 지나치게 괴리되어 있는 현실을 개선하여, 보증 요건 기준을 합리적으로 조정해야 합니다.
- 임대사업자 맞춤형 심사 기준: 투기 목적이 아닌, 실제 임대사업을 운영하는 사업자들을 위한 별도의 심사 기준을 마련해야 합니다.
- 전세보증 가입 절차 간소화: 임차인들이 안심하고 전세 계약을 체결할 수 있도록, 전세보증 가입 절차를 간소화하고, 보증 상품을 다양화해야 합니다.
- 피해 임차인 지원 강화: 전세사기 피해자에 대한 실질적인 지원을 확대하고, 법률 및 금융 상담을 강화하여 피해 복구를 도와야 합니다.
- 지속적인 시장 모니터링: 정부는 부동산 시장 상황을 지속적으로 모니터링하고, 필요한 경우 규제를 완화하거나 강화하는 등 유연하게 대처해야 합니다.
결론
정부의 전세사기 근절 노력은 반드시 필요하지만, 그 과정에서 임대사업자와 임차인 모두가 상생할 수 있는 정책적 균형점을 찾는 것이 중요합니다. 보다 세밀하고 현실적인 대책 마련을 통해 서민 주거 안정을 도모하고, 부동산 시장의 건강한 발전을 이끌어내야 할 것입니다.